Todo lo que siempre quiso saber sobre la compra y reventa de casas en Nueva York

La compra y comercialización (flipping houses) de casas puede ser un negocio muy lucrativo, especialmente en un estado tan turístico como Nueva York. Para algunos, la renovación y comercialización de casas es un empleo a tiempo completo (¡de unos 60.000 USD por operación!) que ofrece cantidad de oportunidades para aumentar sus ingresos. Para otros, renovar y comercializar una casa puede ser una gran fuente de ingresos pasivos al transformar esa propiedad en un alquiler.

Una vez que se tenga todo preparado, el proceso real de renovar y comercializar una casa es relativamente sencillo. Se adquiere una propiedad, se hacen las renovaciones necesarias y se vende por más de lo que se pagó por ella.

Sin embargo, como con cualquier tipo de operación monetaria importante, el problema está en los detalles. A continuación, le presentamos qué es lo que necesita saber acerca de cómo vender una casa y sacar ganancias en el estado de Nueva York.

Qué saber antes de renovar y revender

Si está considerando comprar y renovar una casa, hay algunos aspectos que debe conocer para sacarle el máximo provecho a su inversión.

En primer lugar, necesita contar con un buen equipo. Esto incluye un agente inmobiliario que conozca bien el mercado y pueda ayudarle a encontrar propiedades infravaloradas, además de un excelente contratista que pueda hacer un trabajo de calidad en su renovación.

También necesitará conocer bien el mercado inmobiliario. Esto le ayudará a determinar cuánto debe pagar por una propiedad y cuánto puede esperar ganar con su venta.

Además, tiene que estar preparado para el hecho de que vender una casa requiere tiempo y dinero. Tendrá que poner algo de sudor y tener paciencia mientras la propiedad es renovada y puesta nuevamente en el mercado.

La compraventa de viviendas en Nueva York puede ser lucrativa, pero ni es dinero seguro ni se va a hacer rico de la noche a la mañana. La compraventa es un proceso que requiere paciencia y dedicación. Las renovaciones pueden sufrir un sinfín de retrasos, por lo que resulta útil anticiparse a las posibles causes de demora y siempre tener un plan B.

Saber en qué se está metiendo es la mitad de una batalla ganada. Si es paciente, cuidadoso y tiene visión de futuro, la compraventa de casas en el estado de Nueva York puede ser una de las mejores decisiones de negocio que podría llegar a tomar.

Tipos de flips, o renovaciones y ventas en el estado de Nueva York

No todas las operaciones de compraventa de casas son iguales. Esa es una de las razones por las que esta práctica es tan popular: los inversores tienen cierta flexibilidad a la hora de elegir cómo van a operar.

Una opción es hacer un micro flip. Un micro flip es una forma rápida y sencilla de ganar dinero en el mercado inmobiliario sin tener que invertir mucho dinero en la compra de una propiedad. Este tipo de flipping consiste en encontrar propiedades de bajo costo que necesiten reparaciones mínimas, renovarlas rápidamente y luego venderlas para obtener una ganancia.

Otra opción es una operación completa de renovación y venta, o full-on flip. Estas son un poco más complicadas que los micro flips porque se trata de casas que suelen requerir más trabajo. Las propiedades suelen ser ventas al descubierto, ejecuciones hipotecarias, propiedades subastadas u otras casas que han sido descuidadas por sus propietarios anteriores. Si bien más costosas, también se pueden adquirir por poco dinero y ofrecen un mayor rendimiento de su inversión.

En Hamptons Flips, nos enfocamos en otro tipo de negocio: el alquiler vacacional. En lugar de arreglar una casa para venderla, le ayudamos a encontrar propiedades para renovarlas con la intención de comercializarlas como alquileres a corto plazo. De este modo, usted podrá generar ingresos pasivos para financiar su próxima operación o recibir un ingreso periódico.

Cómo comenzar

Una de las primeras cosas que tendrá que hacer al invertir en casas es enfocarse en un barrio específico. La elección de la ubicación correcta para invertir le ayudará a detectar oportunidades más rápido y anticipar mejor su retorno de inversión (ROI).

También necesitará comenzar a reunir un equipo de expertos que le ayuden a entrar en acción tan pronto como compre una propiedad. Prepare una lista de las habilidades que usted puede aportar y de aquellas que necesitará subcontratar. A continuación, comience a completar lo que le falta con gente de confianza.

Por último, pero no por ello menos importante, tendrá que preparar un presupuesto para su inversión. Además de la compra de la propiedad, también tendrá que decidir cuánto puede gastar en su renovación.

La mayoría de los inversores utilizan la regla del 70%. Esta regla indica que los inversores sólo deben pagar el 70% del valor de la propiedad después de la reparación (ARV, After Repair Value) menos el costo de los gastos.

Supongamos que encuentra una propiedad que podría valer 500.000 dólares después renovarla y venderla. Su estimación para las reparaciones es de 90.000 dólares. En este caso, el 70% de su valor después de las reparaciones sería de 350.000 dólares. Si resta el coste de las reparaciones (90.000 dólares), no le convendría pagar más de 260.000 dólares por la propiedad.

También es buena idea investigar un poco para ver cuánto pueden costar ciertos materiales y reparaciones. Esto le ayudará a mejorar sus estimaciones de lo que costará renovar y revender la propiedad.

Cómo encontrar su primera casa para renovar y revender

Limite su enfoque

Encontrar su primera casa puede ser una auténtica búsqueda del tesoro. Esta es una de las razones por las que le convendrá limitar su enfoque a un barrio específico. Es más fácil encontrar una joya en un arenero que en toda la inmensidad de la playa.

Por ello también le sugerimos fijar un presupuesto antes de comenzar a buscar. De nuevo, se trata de limitar su enfoque. Una vez que sepa lo que puede costearse, podrá comenzar a buscar sólo aquellas viviendas que se ajusten a sus criterios de ubicación y costo.

Trabaje con un agente inmobiliario

Trabajar con un agente inmobiliario que esté al tanto de los barrios que ha seleccionado podría resultar inmensamente útil. Un buen agente inmobiliario podrá estar atento a cualquier nueva oferta que aparezca y notificárselo inmediatamente. También se encargará de programar las visitas, hacer ofertas y gestionar las negociaciones. El uso de un agente inmobiliario como comprador no supone ningún costo para usted, ya que todos los honorarios del agente inmobiliario los paga el vendedor.

También puede investigar por su cuenta, buscando ejecuciones hipotecarias, ventas al descubierto, subastas y listados en línea. Muchas propiedades en venta por el propietario no aparecerán en el radar de su agente inmobiliario, pero podrá encontrarlas recorriendo el barrio o buscando en clasificados digitales.

Visite y examine las propiedades personalmente

Cuando su agente inmobiliario comience a encontrar posibles propiedades, visítelas en persona. Lo ideal es que las propiedades estén en buen estado, pero necesiten pequeños arreglos. Las inversiones importantes, como un tejado nuevo, trabajos de cimientos, electrodomésticos nuevos y renovaciones importantes de sus instalaciones de servicios son renovaciones que se comerán rápidamente su presupuesto, dejando poco o nada para aspectos como la pintura, los pisos y las encimeras.

No se puede exagerar la importancia de una inspección de la vivienda. Esa es la mejor oportunidad para detectar cualquier problema estructural importante y ayudarle a decidir si su inversión será demasiado costosa.

Sin embargo, si va a adquirir una casa vendida en subasta, no podrá realizar una inspección de la vivienda. Esto es algo que hay que tener en cuenta al examinar las propiedades en venta.

Además, enfocarse en las propiedades más nuevas puede ayudarle a evitar los costosos problemas de las casas más antiguas. Por ejemplo, cuanto más antigua sea la casa, más probabilidades tendrá de encontrarse con problemas como moho negro, problemas de cimientos y de su instalación eléctrica. Las casas más nuevas también pueden tener estos problemas, pero son menos habituales.

Como financiar su operación

Renovar y revender una casa cuesta dinero. Por ello es necesario acceder a los fondos necesarios para adquirir la propiedad, como así también de los fondos que pagarán por las renovaciones y mejoras. Pero le tenemos una buena noticia: no es necesario que pague la totalidad de los gastos.

Lo primero es lo primero: decida cuánto dinero va a necesitar. Algunos de los costos que querrá tener en cuenta son (tenga en cuenta que esta no es una lista completa):

● El valor de la compra de la propiedad

● Los gastos de cierre de compra

● El costo de la inspección de la vivienda

● El costo de tasación

● El pago inicial o depósito

● Los impuestos sobre la propiedad

● Pagos de seguros

● Servicios públicos

● Reparaciones, materiales, herramientas, suministros, etc.

Una opción es solicitar un préstamo personal a un banco u otra institución financiera. Esta puede ser una buena opción si tiene buen puntaje crediticio y puede calificar para una tasa de interés baja. Igualmente, tenga en cuenta que tendrá que disponer de fondos suficientes para cubrir el pago inicial de la hipoteca, que suele ser aproximadamente del 20%.

Otra opción es obtener una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, o Home Equity Line of Credit). Una HELOC es un tipo de préstamo que utiliza el capital de su casa como garantía. Esto puede darle acceso a un monto de préstamo mayor y a una tasa de interés más baja que otros tipos de préstamos. Esta puede ser una buena opción si ya es propietario de una vivienda y tiene capital acumulado en ella.

Algo que hay que tener en cuenta con las HELOC es que suelen tener tasas de interés variables. Esto significa que los pagos mensuales podrían subir o bajar en función del mercado. Además, asegúrese de tener un plan sólido sobre cómo utilizará los fondos del préstamo y cómo lo devolverá antes de solicitarlo. No le convendría pedir prestado más de lo que necesita.

Otra forma de financiar una casa es a través de inversores privados. Pueden ser amigos, familiares o incluso desconocidos que estén dispuestos a invertir en su proyecto. Es probable que tenga que ofrecerles algún tipo de rendimiento o ganancia por su inversión, como un porcentaje de los beneficios de la venta de la casa renovada. O bien, si planea utilizar la propiedad como un alquiler de vacaciones, podría ofrecerles la propiedad fraccionada o una parte de los ingresos pasivos que genere.

Ha renovado y vendido su primera casa en Nueva York, ¿y ahora qué?

La primera operación ya finalizó. ¿Qué debe hacer ahora?

Muchos inversores renuevan y venden sus propiedades por una ganancia y luego vuelven a comenzar de nuevo. Usted podrá utilizar los beneficios para pagar su préstamo y pedir uno nuevo (repita este proceso hasta que ya no necesite más préstamos para financiar sus operaciones de compraventa).

En Hamptons Flips le enseñamos cómo seguir ganando dinero con todo su trabajo y esfuerzo. En lugar de vender su propiedad, conviértala en un alquiler vacacional que seguirá generando ingresos pasivos durante todo el tiempo que sea propietario.

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